Cómo saber si un inquilino va a pagar: qué comprobar antes de firmar

Un inquilino que no paga no cuesta una mensualidad. Cuesta los meses que tarda el proceso, el tiempo que el piso está sin ingresos, los desperfectos que aparecen al final y las horas que se van en gestionarlo. Por eso la decisión importante no es qué hacer cuando alguien deja de pagar: es a quién dejas entrar.

La mala noticia es que no existe forma de tener certeza. La buena es que la mayoría de los impagos venían con señales delante, y que comprobarlas lleva menos tiempo del que parece.

Lo primero: lo que no puedes preguntar

Antes de la lista de lo que sí, conviene tener claro el límite, porque cruzarlo tiene consecuencias legales y además no aporta nada.

No se puede rechazar a un candidato por su origen, su nacionalidad, su sexo, su edad, su religión, su orientación sexual, su discapacidad o su situación familiar. Tampoco se puede anunciar una vivienda excluyendo a ningún grupo. La normativa española de igualdad de trato es explícita en materia de vivienda, y eso incluye el alquiler entre particulares.

Tampoco puedes exigir datos que no necesitas para la decisión: información médica, antecedentes personales o detalles de su vida privada. La regla práctica es sencilla: puedes pedir lo que demuestre que puede pagar y que ha cumplido antes. Nada más.

Esto no es solo cumplimiento. Filtrar por prejuicios en lugar de por capacidad de pago es, además, un mal filtro: te deja fuera a buenos inquilinos y dentro a malos.

Los documentos que sí importan

Si es asalariado

• Contrato de trabajo. Mira el tipo y la duración. Un indefinido superado el periodo de prueba es otra cosa que un temporal a dos meses vista.
• Las tres últimas nóminas. No solo el importe: fíjate en que la empresa, la categoría y las fechas coincidan con el contrato.
• La vida laboral. Este es el documento que más gente olvida pedir y el que más información da. La saca el propio candidato de la Seguridad Social en un minuto y te dice si lleva años cotizando o si cambia de trabajo cada cuatro meses.

El truco no está en tener los tres papeles, está en cruzarlos. Una nómina se falsifica en diez minutos con una plantilla. Una nómina que cuadre con la vida laboral y con el contrato, mucho menos.

Si es autónomo

• Últimas declaraciones trimestrales de IVA e IRPF.
• La declaración de la renta del año anterior.
• Movimientos bancarios de los últimos meses, que enseñan ingresos reales y no solo declarados.

Si es estudiante o no tiene ingresos propios

Aquí lo que valoras no es al candidato, es a quien va a pagar. Pide la documentación de esa persona igual que si fuera el inquilino, porque en la práctica lo es.

Comprueba que lo que te dan es real

Tener los documentos no es lo mismo que verificarlos. Tres comprobaciones que cuestan poco:

1. Que la empresa exista. Busca el nombre y el CIF. Una empresa que no aparece en ningún sitio es una señal.
2. Que los números cuadren entre sí. Fechas, importes, categorías profesionales. Los documentos falsos suelen fallar en los detalles pequeños.
3. Que la persona sea quien dice. Una videollamada de cinco minutos resuelve más dudas que veinte mensajes.

La referencia que casi nadie pide

Pedir el contacto del casero anterior es la comprobación más útil y la que menos se usa. No necesitas un interrogatorio: con tres preguntas basta.

¿Pagaba puntual? ¿Cómo dejó la vivienda? ¿Volverías a alquilarle?

La tercera es la que más dice. Y si un candidato se niega en redondo a facilitar ese contacto sin una razón razonable, ya has aprendido algo.

Señales de alarma

Ninguna es concluyente por sí sola. Varias juntas, sí.

• Prisa desmedida. Quiere firmar hoy, sin ver el piso o sin leer el contrato.
• Ofrecer muchos meses por adelantado en lugar de aportar documentación. A veces es solvencia real; a veces es comprar tu confianza para saltarse la comprobación.
• Documentación que llega a cuentagotas o siempre con una excusa.
• Se niega a dar referencias de alquileres anteriores.
• Los números no cuadran con el nivel de vida que describe.
• Cambia la versión entre una conversación y la siguiente.

Las garantías: qué puedes exigir

En el alquiler de vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad y es obligatoria depositarla en el organismo que corresponda a tu comunidad autónoma. Por encima de la fianza puedes pactar garantías adicionales, pero están limitadas por ley: no puedes pedir lo que te apetezca.

Sobre las garantías adicionales —un aval bancario o un avalista personal— la elección depende del caso, y conviene contrastar los límites concretos con un profesional antes de redactar el contrato, porque la normativa ha cambiado varias veces en los últimos años.

Y una advertencia práctica: una garantía no sustituye a la comprobación. Ejecutar cualquiera de esas garantías sigue costando tiempo y disgustos. Es una red de seguridad, no un filtro.

El caso del alquiler por habitaciones

Si alquilas habitaciones en un piso compartido, hay dos diferencias importantes. (El proceso completo de ese modelo — preparar el piso, precios por habitación, normas y día a día — lo tratamos en la guía completa de alquilar un piso por habitaciones.)

La primera es que el marco legal no es automáticamente el mismo que el del alquiler de vivienda completa, y esto genera bastante confusión. Merece la pena tener el contrato bien planteado desde el principio en lugar de adaptar una plantilla de vivienda entera.

La segunda es de convivencia: aquí no solo eliges a quien paga, eliges a quien va a vivir con los demás. Un inquilino solvente que hace la convivencia imposible te vacía el piso igual que un impago, solo que más despacio. Pregunta por horarios, hábitos y expectativas, y sé honesto sobre cómo es la casa y quién vive en ella.

Un orden que funciona

1. Filtra por escrito antes de enseñar el piso: ingresos aproximados, situación laboral, cuántas personas y para cuándo.
2. Enseña la vivienda solo a quien encaje.
3. Pide la documentación a los que te interesan de verdad.
4. Cruza los documentos entre sí.
5. Llama al casero anterior.
6. Decide, y deja constancia por escrito de lo acordado.

Parece mucho, y por eso casi nadie lo hace entero: cuando tienes ciento cincuenta mensajes por un anuncio, la tentación es quedarte con el primero que parezca decente. Ese atajo es exactamente el que sale caro.